Największym problemem przy wyborze wykonawcy domu nie jest cena, tylko nieporównywalność ofert. Jedna zawiera fundament, druga nie. Jedna liczy „pod klucz” z kuchnią, druga kończy na białym montażu. Różnica bywa stutysięczna i widać ją dopiero wtedy, gdy jest za późno.
Ta strona opisuje, jak wygląda u nas droga od pomysłu do podpisania umowy.
Etap 1 — rozmowa o działce i budżecie
Zanim porozmawiamy o metrażu, sprawdzamy trzy rzeczy, które potrafią przesądzić o wszystkim:
- zapisy MPZP lub warunki zabudowy — kąt dachu, wysokość, linia zabudowy, minimalna powierzchnia biologicznie czynna
- dojazd i miejsce dla dźwigu, jeżeli rozważamy technologię modułową
- warunki gruntowe i przyłącza — bywa, że to one zjadają różnicę między budżetami
Ta rozmowa jest bezpłatna i czasem kończy się wnioskiem, że na tej działce lepszy będzie dom szkieletowy. Wolimy to powiedzieć na początku.
Etap 2 — projekt
Dwie drogi:
Projekt gotowy z katalogu z adaptacją do działki i warunków miejscowych. Tańszy (4 000 – 10 000 zł za adaptację) i szybszy. Sprawdza się, gdy działka jest typowa, a układ z katalogu odpowiada potrzebom.
Projekt indywidualny — 15 000 – 40 000 zł, 2–4 miesiące. Ma sens przy nietypowej działce, nietypowym rzucie albo szczególnych wymaganiach.
Przy technologii modułowej projekt musi od początku uwzględniać podział na moduły i ich maksymalne wymiary transportowe. Adaptacja dowolnego projektu katalogowego „na moduły” nie zawsze jest możliwa i to trzeba sprawdzić, zanim się go kupi.
Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie
Dom jednorodzinny do 70 m² zabudowy, wolnostojący, na własne potrzeby — wystarczy zgłoszenie z projektem, bez pozwolenia. Powyżej tego progu potrzebne jest pozwolenie na budowę.
W praktyce różnica dotyczy głównie czasu: zgłoszenie to 21 dni na milczącą zgodę, pozwolenie realnie 1–3 miesiące. Zakres dokumentacji jest podobny — projekt architektoniczno-budowlany, techniczny i uzgodnienia trzeba mieć w obu przypadkach.
Kierownika budowy i dziennik budowy potrzebujesz zawsze, niezależnie od trybu.
Etap 3 — kosztorys z rozbiciem
Nasza wycena zawsze rozdziela cztery grupy kosztów:
- Moduły albo konstrukcja — cena stała, objęta umową
- Fundament — zależny od gruntu, wyceniany po badaniach
- Przyłącza i przygotowanie działki — zależne od odległości do sieci
- Wykończenie ponad standard — jeśli chcesz odejść od zakresu podstawowego
Do tego jednoznaczna lista co jest w standardzie: rodzaj okien, grubość izolacji, źródło ciepła, zakres instalacji, poziom wykończenia podłóg i łazienek.
Prosimy, żeby porównując nas z inną ofertą, zażądać dokładnie takiego samego rozbicia. Jeżeli druga firma go nie poda, porównanie cen całkowitych nic nie znaczy.
Etap 4 — harmonogram i płatności
Płatności etapowe powiązane z postępem prac, nie z kalendarzem. Typowo: zaliczka przy umowie, transza po rozpoczęciu produkcji, transza po montażu, rozliczenie końcowe przy odbiorze.
Zaliczka przekraczająca 20–30% wartości przed rozpoczęciem produkcji jest sygnałem ostrzegawczym u każdego wykonawcy — także u nas, gdybyśmy takiej żądali.
Czego wycena nie obejmie na pierwszym etapie
Uczciwie: dopóki nie ma badań gruntu i warunków przyłączeniowych od gestorów sieci, pozycje 2 i 3 są szacunkiem, nie ceną. Podajemy je jako widełki i mówimy wprost, że mogą się zmienić.
Wykonawca, który podaje sztywną cenę całości przed badaniami gruntu, albo bardzo zawyżył szacunek, albo dopisze różnicę później. Trzeciej możliwości nie ma.
Zacznijmy od rozmowy
Napisz, gdzie jest działka, jaki metraż rozważasz i jakim budżetem dysponujesz — powiemy szczerze, czy to się spina, zanim zaczniesz wydawać na projekt. Napisz lub zadzwoń.